好转的利润空间

　　碧桂园年报最大的亮点来自于毛利、净利率等核心经营绩效转阔，其反映碧桂园经营效率与经营环境对公司利润空间形成良性反馈。

　　根据2018年年报数据，碧桂园2018年销售毛利1024.8亿，同比增速高达74.3%，为所有经营效率指标中增速最高，年报援引理由为物业销售毛利率扩大。而根据摩根士丹利预估，2019、2020年碧桂园毛利或保持23%至26%的较高水准，可持续增长动力较强。

　　受限于风险利差走阔影响，碧桂园2018整体融资利率达到6.11%，虽然在一线房企中融资利率之低遥遥领先，但全年仍然增长89个基点，由此利润空间遭到一定程度的侵蚀。但碧桂园从2018年开始主动调整负债结构，净负债比下降7.3个百分点至49.6%，其远优于克而瑞可比房企平均数据(净负债比92.56%,同比+4.04pct)。

　　与此同时，碧桂园2018年销售现金回款约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%，继2016、2017年后又一次实现净经营性现金流为正。截至2018年12月底，公司可动用现金余额约2425.4亿元，另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用，营运资本充裕。

　　降负债的同时实现高增长，碧桂园的轻舟可谓在房企间独树一帜。

　　稳健的增长预期

　　由于房企销售金融结转收入时间往往靠后，房地产企业的真实经营水平具有较高的可预知性，但因增长效应后置，其往往容易会被市场人士低估。

　　从权益销售数据来看，2018年碧桂园共实现权益销售金额5018.8亿元，权益销售面积5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平;此外，碧桂园截至2018年末已售未结算收入达到6627亿元，为接下来两年的增长预备足够多空间。

　　国际知名投资银行摩根士丹利在1月为碧桂园开出“买入”评级，援引理由为公司权益销售数据暗示公司利润2018~2020年复合增长率可达约30%。而包括中银、兴业、摩根大通等投行均示意公司买入评级。

　　此外，根据年报披露，碧桂园国内已签约或已摘牌的权益土地储备已经达到约2.4亿平方米，其中未售权益可售货值约1.7万亿元，可满足集团未来三到四年的销售量。在在土储区域划分上，一二线与三四线地块金额货值比例在36：64。在三四线后，这一土储比例显得有保有进。

　　而区域来看，碧桂园在粤港澳大湾区等未来去化加速地域土储丰富，权益销售货值达到3721亿元，筑面积超过2544万平方米，在房企中独树一帜。货值溢价与去化速率潜力在大湾区发展根据的基础上有望进一步走扩，从而带动碧桂园销售数据超预期增长。