为什么“房价暴涨说”一直不绝于耳?
持续恶化的销竣比
这是任志强坚持房价暴涨说的核心依据。所谓销竣比,是观察期内,商品房销售和竣工的比例。
销售远远超出竣工当然折射出求大于供,开发商在卖期房,甚至无房可卖。
2016年,商品房销售面积15.7亿平米,竣工面积则为10.6亿平米;2017年上半年,上述数据分别为7.5亿和4.2亿平米。
销竣比的恶化似乎折射出供不应求在加剧。
我们需要谨慎地看待由销竣比折射出的供求状况。
一是我们的经验数据是,销竣比在1.2-1.5之间市场处于大致正常的紧平衡,高于2则陷入无房可售的恐慌和涨价。
当下市场销竣比接近1.8,这是个意味深长的指标。
二是如果我们结合其他指标观察,商品房供不应求并没有销竣比体现得那么夸张。
以待售面积观察,2016年底和2017年6月底,分别为7亿和6.5亿平米,大约相当于5个月的房屋销售面积,而正常情况下待售若超过3个月的房屋销售,则市场供过于求。
以房屋当年新开工和当年销售面积看,去年年底为16.7 亿平米和15.7亿平米;2017年6月底则分别为8.6亿平米和7.5亿平米。新开工持续高于销售折射出库存去化平稳而已。
从房屋施工面积看,去年年底和今年年中,分别为76和69亿平米,相当于市场的5年去化量。
因此从销竣比看房屋供不应求,从库存和待销变动看房屋供过于求。
由于下半年三四线销售节奏可能趋缓,一线局部不足,全国整体过剩的国土面积没有根本改观。
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